首都圏新築マンション、最高の6288万円　22年平均価格

東京23区の平均価格は前年比1%下がり8236万円と2年連続で8000万円を超えた。新型コロナウイルス発生前の19年（7286万円）と比べ約1000万円高い。資材費や人件費の上昇に加え、低金利のなか富裕層や高所得の共働き世帯が都心部の高額物件を積極購入し、価格高騰が続く。

マンション価格の高騰は郊外にも広がっている。神奈川県は5411万円、千葉県は4603万円とそれぞれ3%、7%上昇した。埼玉県は5267万円と6000万円台に近づいた。新型コロナの影響で働き方が多様化し在宅勤務も普及するなか、さいたま市や千葉市内で発売された大型の高層マンションが人気となった。

価格が高騰するなか、顧客の動向に変調が見られる。消費者の購入割合を示す発売初月の契約率だ。22年は21年比2.9ポイント減の70.4%となり、好不調の分かれ目である70%割れに迫る。

けん引役の郊外需要に一服感、価格高騰の広がりで
千葉県や埼玉県がそれぞれ7ポイント、1ポイント低下し、市場の伸びをけん引してきた郊外需要に一服感が出た。アットホームラボ（同・千代田）の磐前淳子部長は「新築マンションの購入をいったん見送り、賃貸物件を選ぶ人が増えている」と指摘する。

顧客の購買意欲の低下に歩調を合わせるように発売戸数も減少に転じた。22年の首都圏の発売戸数は2万9569戸と前年から12%減少した。発売戸数が3万戸を割れたのは、新型コロナウイルス禍で営業が大幅に制約された20年を除けば、バブル崩壊時の1992年以来の水準となる。

東京23区が前年比19%減ったほか、神奈川県（14%減）や千葉県（2%減）なども前年実績を下回った。

当初は22年は約3万4000戸に増えると見込んでいたが、下方修正を繰り返して最終的に前年を大幅に下回る形となった。

首都圏の平均価格はこの3年間（19年比）で5%上昇した。低金利などが支えとはいえ、物件価格の上昇を受けて購入に二の足を踏む消費者が出始めた。

有望なマンション用地が少なくなり、不動産会社の用地取得は減少している。将来の開発案件が絞られることを見据えた販売戦略の見直しも影響した。不動産助言会社トータルブレインの杉原禎之副社長は「顧客の動向を見極め、値下げして短期間で売り切るのではなく、値下げせず時間をかけて売り切る戦略にカジを切った」と指摘する。

23年も首都圏の新築マンションの価格高騰が続く見通し。目玉物件は三井不動産と三菱地所が東京都港区で開発する「三田ガーデンヒルズ」で、総戸数が約1000戸と大規模にも関わらず全戸が1億円以上とされる。池袋（同・豊島）など都心部の再開発案件も多く、「億ション」の高額物件が相次ぎ販売される。

マンション、「高根の花」に　投資目的が存在感
国税庁の21年の調査では日本国内の平均給与は443万円と大きく増えないなか、日銀の大規模緩和の修正に伴う金利上昇が懸念される。食品を中心に物価高も重荷となり、住宅に使える資金が減る可能性がある。

マンション価格が購入者の年収の何倍にあたるかの年収倍率は5?7倍程度が目安とされる。東京カンテイの高橋雅之主任研究員は「東京都の年収倍率は14?15倍程度になり、もはや1人で買うことは難しくなってきている」と話す。都心部の中古物件も平均価格が1億円に迫り、一般消費者にはマンションが手の届かない「高根の花」になっている。

「実需」が弱まれば、投資目的の「仮需」の存在感が強まることも予想される。ライフルホームズ総研の中山登志朗チーフアナリストは「地方在住の富裕層による資産価値の高い都心部のマンションを買う動きは堅調だ」と指摘する。相続税の節税対策（タワマン節税）が一部で問題視されているが、潤沢な資金をもつ富裕層の購入意欲は引き続き旺盛と言える。

不動産サービス大手のJLLの河西利信社長によると、22年夏以降、香港などアジアの富裕層を対象にした物件購入の仲介が急増しているという。新型コロナの影響でここ2?3年はなかったが、政府による水際対策の緩和もあって活発に転じ始めた。(略)
（山口和輝、原欣宏）

日本経済新聞　023年1月26日 15:37 (2023年1月26日 16:15更新)
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC1654O0W3A110C2000000/?n_cid=SNSTW001&n_tw=1674717159

売れるかは別

日本人には売らない

いまのとこ経過観察しかないですね